منتديات داماس


Moved to new forum, Click Here to register


الشكر لله يا فندم
اهلا بك


بسم الله الرحمن الرحيم

نصت المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 77 علي أنه :( لاينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او تركه العين اذا بقى فيها زوجه أو اولاده أو أى من والديه الذين كانوا مقيمين معه حتى الوفاه أو الترك وفيما عدا هؤلاء من اقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة . يشترط لأستمرا رعقد الأيجار اقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن ايهما اقل . فأذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركاؤه فى استعمال العين بحسب الأحوال . وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق فى الأستمرار فى شغل العين ويلزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة احكام العقد ).


وهذا يعني
بالنسبة إلي العين المؤجرة للسكن :-
أن عقد الإيجارلا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي بل يمتد لمن كان مقيم معه إقامة دائمة ومستقرة و بقي في العين من زوجة وأولاده ووالديه حتي الوفاة أو الترك
وعادا الزوجة او الوالدين أو الأولاد فيمتد عقد الايجار ليشمل اقارب المستأجر نسبا أومصاهرة حتي الدرجة الثالثة بشرط أقامتهم في المسكن مدة سنة علي الأقل قبل الوفاة أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل
وبالنسبة للعين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري- صناعي - مهني - حرفي :-
فإن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر بل يمتد لورثتة وشركاؤه في أستعمال العين
وإذا كانت العين مؤجرة للسكن أو لمزاولة نشاط ما فإن المؤجر ملزم بتحرير عقد لمن لهم الحق في الأستمرار في شغل العين وفي المقابل يلتزم الشاغلون متضامنون بأحكام العقد .

*وهنا محور الخلاف بين الكثير من السادة المحامين:-
حيث يري البعض أن القانون ألزم المؤجر بتحرير عقد جديد لمن لهم الحق في الأستمرار في شغل العين بصفتهم مستفيدون أو منتفعون من عقد الإيجار الأول المبرم مع مورثهم أو المستأجر الأصلي .
ويري البعض الأخر وهو الرأي الراجح ان المؤجر ملزم بعمل عقد جديد ويصبح
من لهم الحق في الأستمرار في شغل العين مستأجرين أصليين بموجب العقد الجديد
وليسوا مجرد منتفعين بالعقد القديم .

والدليل علي ذلك :
أولا : المادة 29 خلت من نص صريح علي إنتهاء عقد الإيجار لمن لهم الحق قي شغل العين بعد المستأجر الأصلي بوفاتهم
ثانيا : تأبيد عقد الإيجار حيث يمتد العقد من ورثة المستأجر الأصلي إلي ورثة ورثة المستأجر الأصلي حيث ألزمت المادة سالفة الذكرفي فقرتها الثالثة، المؤجر بأبرام عقد جديد لورثة المستأجر ليصيروا بذلك مستأجرين أصليين ويمتدالعقد الجديد لأولادهم من بعدهم ليسوا بصفتهم احفاد ولكن بصفتهم ابناء لمستاجر أصلي وهو والدهم وليس جدهم .

ولما كان عقد الإيجار في طبيعته عقد مؤقت وأن تطبيق الفقرة الثالثة من المادة سالفة الذكر دون الإشارة إلي إنتهاء العقد بوفاة أو ترك الشخص الذي امتد العقد لصالحه يؤدي إلي تأييد عقد الايجار وهو ما يخل بحق الملكية الذي يحميه الدستور‏ ، هذا وقد صدر حكم المحكمة الدستورية العليا في الدعوي رقم 70 لسنة 18 والصادر بتاريخ 3/11/2002 والمنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 14/11/2002 والساري العمل به منذ 15/11/2002 والقاضي منطوقه بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 77والتي تنص علي (وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق فى الأستمرار فى شغل العين ويلزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة احكام العقد .) ليمنع تأبيد عقود الإيجار وويقضي بعدم جواز أمتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر الأصلي أكثر من مرة واحدة ..
ولما كان ذلك وكان إعمال الأثر الرجعي للحكم الصادر بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السالفة الذكر سيؤدي إلي إحداث خلخلة إجتماعية وأقتصادية
تصيب فئات عريضة من المستفيدين من نص الفقرة الثالثة قبل القضاء بعدم دستوريتها مما يترتب عليه أثار أجتماعية تهز مبدأ التضامن الإجتماعي المنصوص عليه في المادة السابعة من الدستور ..
لذا أرتأت المحكمة الدستورية بما لها من سلطة مستمدة من المادة 49 من قانونها إعمال الحكم السابق بأثر فوري أي مباشر (منذ 15/11/2002 ) وليس بأثر رجعي لتجنب حدوث خلخلة إجتماعية ..
وهذا يتطلب منا تطبيق قواعد تنازع القانون في الزمان والتفريق بين ثلاث حالات
الحالة الأولي :وهي أن يكون المستأجر الأصلي توفي قبل 15/11/2002 عن أولاد أو أزواج أو والدين ونجحو في الحصول علي عقد جديد من المالك سواء كان ذلك قضاءا أو أتفاقا
الحالة الثانية : وهي تشبه الحالة الأولي ولكن المقيمين مع المستاجر الأصلي قبل وفاته لم يحصل علي عقد جديد من المالك
الحالة الثالثة : إذا توفي المستأجر الأصلي بعد 15/11/2002 ويقيم معه أولاده وزوجته ووالديه ..

وبتطبيق حكم المحكمة الدستورية بأثر مباشر منذ البوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية أي منذ 15/11/2002 تضح الحقائق الأتية :
بالنسبة للحالة الأولي : يستفيد من لهم الحق في الأستمرار في شغل العين بعد المستأجر الأصلي من حكم الفقرة الثالة من المادة 29 ويستفيد من بعهدهم اولادهم وأزواجهم (أي أحفاد المستأجر الأصلي ) ويعتبر حكم المحكمة الدستورية العليا كأن لم يكن

وكذلك الحال بالنسبة للحالة الثانية : إذ هنا يعتبر أنه يوجد عقد أعتباري ناشئ من الإلتزام الواقع علي عاتق المالك بأبرام عقد جديد لمن لهم الحق في الأستمرار في شغل العين فهي عقود قائم حكما وهو ما عبرت عنه المحكمة الدستورية العليا بالعقد الحكمي ويعتبر حكم المحكمة الدستورية العليا كأن لم يكن أيضا

اما الحالة الثالثة : من يطبق عليهم حكم المحكمة الدستورية العليا حيث يمتد العقد لمن بقي منهم مع المستأجر الأصلي وينتهي العقد بوفاة أخر واحد منهم ولا يمتد بعد ذلك للأحفاد وتعود العين للمؤجر


وجاء القانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بتاريخ 27/3/1997حيث أدخل في مادته الأولي تعديلات علي الفقرة الثانية من المادة 29 لسنة 1977 حيث نص علي أنه :( يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، النص الآتي :
" فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي ، فلا ينتهي الحق بموت المستأجر الاصلي طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتي الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ ، يستوي في ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بوساطة نائب عنهم "

واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره هذا اقانون المعدل . لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر الاصلي دون غيره ولمرة واحدة .

وقد أستقر قضاء محكمة النقض علي أنه :("امتداد عقد إيجار العين محل النزاع لمورث الطاعنين عن شقيقه المستأجر الأصلي قبل العمل بأحكام القانون 6 لسنة 1997. مؤداه. انتقال حق الإجارة إليهم بعد وفاة مورثهم ولمرة واحدة. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء على سند من سبق امتداد العقد لمورثهم فلا يتكرر امتداده إليهم. خطأ.
إذ كان البين من الأوراق ـ وبلا خلاف بين الخصوم ـ أن مورث الطاعنين قد امتد إليه عقد إيجار محل التداعي بوفاة شقيقه المستأجر الأصلي في 15/1/1989 ـ أي قبل العمل بأحكام القانون 6 لسنة 1997 ـ المعمول به في 27/3/1997 ـ ومن ثم فإنه بوفاة والدهم ينتقل إليهم حق الإجارة وبالشروط الواردة فيها لمرة واحدة بعد العمل بالقانون المشار إليه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعنين ممن عين النزاع لأن العقد سبق أن امتد لوالدهم بعد وفاة شقيقه المستأجر الأصلي في تاريخ سابق على العمل بالقانون المذكور وبالتالي لا يتكرر امتداده إليهم بوفاة والدهم عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة الأولى فإنه يكون قد أعمل حكمها بأثر رجعي بما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون".
(نقض مدني في الطعن رقم 14034 لسنة 75 قضائية – جلسة 14/3/2007).

الخلاصة
يمتد عقد إيجار المحل لوالدك ويلتزم المؤجر بتحرير عقد أيجار لوالدك ومعه الورثة ويعتبر هذا العقد محرر حكما وقائم من الأتزام الواقع علي المالك بتحريره ويصبحوا مستأجرين أصليين للمحل هذا ولما توفي والدك سنة 1998 أي بعد صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 والعمل به

فيصبح والدك مستأجر أصلي ويمتد عقد إيجار المحل لحضرتك بصفتك أبن المستأجر الأصلي و أحد الورثة وتمارس نفس النشاط وليس بصفتك الحفيد ذلك كون القانون رقم 6 لسنة 1997 لا يطبق بأثر رجعي
وبالتالي ليس من حق ورثة المؤجر طردك


والله أعلي وأعلم
الكــــاســـــــر


الاخ الفاضل السائل

كل ما اوردة الزميل العضو الفاضل
صحيح تماما

ولكن
ما حدث هو ان محكمة النقض .. في تفسيرها لحكم المحكمة الدستورية
حادت في تفسيرها .. ووصلت الى ارساء قانون جديد ؟

فحكم الدستورية يعني اعدام القانون ..( باللفظ )
ولكن الدستورية اعملت اختصاصها في سريانه باثر فوري بمعنى انطباقه من تاريخ صدوره
على الحالي .. وفي حالتنا هذه .. الشخص الموجود عند الحكم
سواء الاصيل .. او الوريث الاول او الثاني او حتى رقم مائه
ليصبح هو الاخييييييير ولو توفى في اليوم التالي ولا يحق لاحد البقاء في العين بعده

وعليــــــــــــــه
فمن المتوقع مستقبلا تدخل المحكمة الدستورية باعتبارها اعلى سلطة قضائية في مصر
لتفسير هذا الحكم ..
وان كان الامر في حالة سبات لان نظرا لما يترتب عليه التفسير الحرفي للحكم
الي خلخله في المجتمع

وبناء على هذا
فيمكنك البقاء كما انت كما ذكرت لك سابقا .. والسير في قضايا ونزاعات
او
السير على التوازي لتغيير العقد بالتراضي

ففي النهايه قانون الايجارات القديم قانون ظالم .. والظلم لا يبقى ابد الدهر
ويجب ان يأتي يوم ويزول ويعدم من الوجود

وهو ما حدث فعلا من قبل وبالقانون
مع مستأجري الاراضي الزراعية حيث تم منحهم مدة زمنيه بعدها تم تحرير العلاقه
وعادت الارض للملاك سالمه تماما وبقوة القانون

بالتوفيق لك





شكراا استاذ كاسر علي الشرح الرائع
وعلي اهتمامك بان تأتي بكل التفاصيل

وشكراا استاذ هاني علي التوضيح ومتابعة حضرتك

وتحياتي لحضرتكم فعلا لاني استفدت كتير منكم ومن المنتدي الرائع دماس


أهلا بك معنا في اي وقت

تحياتي
أدوات الموضوع

الانتقال السريع

DamasGate Engineering Community