wmgc

عضو مشارك
#1
انا واخواتى نمتلك ثلاثة شقق بالايجار القديم ورثناهم عن والدنا رحمة الله عليه ونريد بيعهم فهل لو باعنهم لحد من بره لغير المستاجرين يعنى هل المستاجرين ممكن بعد كدا يشتكوا انهم الاولى فى الشراء بحق الشفعة ام ليس لهم الحق ...
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
#2


بالطبع يحق للمستأجر ان يحل
محل المشترى فى البيع أخذا
بالحق فى الشفعة طبقا للقانون
المدنى الذى ينظم هذه المسألة

مادة 936
يثبت الحق فى الشفعة :
(أ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
(ب) للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبى .
(جـ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
(د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
(هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :
إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل
 

wmgc

عضو مشارك
#3
احترم وجهة نظر حضرتك استاذى العزيز جمال بس هناك راى اخر يقول :

1 _ لا يوجد في اي قوانين خاصه بايجار الاماكن مايجبر المالك علي بيع العقار جبرا للمستاجر حيث لاتعد الايجاره من ضمن اسباب حق الشفعه الوارده علي سبيل الحصروان المنفعه ليست مؤبده ولكنها مؤقته بموجب عقد الايجار وبالتالي يحق للمالك عرض العقار للبيع لمن يشاء بوجه عام .
2_ يحق للمستاجر التقدم لشراء العقار شانه شان اي شخص اخر وفقا للسعر المعروض وللمالك الحق في ان يبيع العقار له او لغيره كما يشاء .

فما تعليق حضرتك ويا ريت لو فيه حكم نقض تذكره ولك جزيل الشكر ...
 

wmgc

عضو مشارك
#4
لاقيت حكم النقض ده يوضح الاختلاف بين حق المستاجر وحق الانتفاع :

فقد قضت محكمة النقض بأن :

" لما كانت المادة 558 من القانون المدني قد عرفت عقد الإيجاربأنه عقد يلتزم المؤجربمقتضاه أن يمكن المستأجرمن الانتفاع بشئ مدة معينة لقاء أجر معلوم ، فإنه قد يلتبس بعقد تقرير حق الانتفاع و مقابله ، باعتبار أن كلاً من المنتفع و المستأجرينتفع بشئ لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال ، إلا أن حق الانتفاع حق عيني يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على الشئ المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة ، في حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصي يجعل المستأجر دائناً للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة ، و القاعدة العامة أن موت المستأجرلا ينهي عقد الإيجار، بل تنتقل الحقوق و الالتزامات الناشئة عنه إلى ورثته ، و ذلك بخلاف عقد الانتفاع الذي ينتهي حتماً بموت المنتفع طبقاً للمادة 993/1 من القانون المدني حتى قبل انقضاء الأجل المعين له لما ينطوي عليه من انتقاص من حق الملكية .... ".

( الطعن رقم 4741 لسنة 71 ق – جلسة 28/4/2009 )​
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
#5
حكم النقض هذا لا يخصنا يا غالى ...
لأن هناك فرق

بين

المستاجر الممتد عقده طبقا لقوانين
ايجار الأماكن ...

وبين

المستأجر فى القانون المدنى
الذى عقده هو عقد مؤقت بالضرورة ......
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
#6
أحكام النقض فى شأن الشفعة
ليست تحت يدى الآن ....
وعندما أذهب الى المكتب
سأبحث لك عنها ان شاء الله ...
 

wmgc

عضو مشارك
#7
مبدئيا طبعا اشكر حضرتك على اهتمامك و متابعة حضرتك جزاءاك الله كل خير ...

هاكتب لحضرتك المقاله كاملة كما وجدتها :

من أوجه الاختلاف بين الإيجار و الانتفاع







عرف القانون المدني عقد الإيجار في المادة رقم 558 منه بأنه :

" عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجرمعلوم " ، إلا أنه لم يورد تعريفاً لحق الانتفاع ، جرياً على عادته في الاقلال من التعريفات بقدر المستطاع ، و لكن التقنين المدني القديم عرف هذا الحق بأنه " هو حق المنتفع في استعمال ملك غيره و استغلاله " ، و قد قيل إن هذا التعريف يعيبه أنه أوسع مما يجب ، فهو يشمل أي حق للشخص في الانتفاع بملك غيره و استغلاله ، فيدخل حق الانتفاع كما يدخل حق المستأجر و حق المحتكر، و يعرف الفقه الفرنسي عادة حق الانتفاع تعريفاً – كما قيل – أقرب إلى الدقة ، فهو عندهم " الحق العيني في الانتفاع بشئ مملوك للغير، بشرط الاحتفاظ بذات الشئ لرده إلى صاحبه عند نهاية حق الانتفاع ، الذي يجب أن ينتهي حتماً بموت المنتفع " ( يراجع مشكوراً : السنهوري باشا – الوسيط – الجزء التاسع أسباب كسب الملكية – المجلد الثاني في الحيازة المكسبة للملكية و دعاوى الحيازة و حق الانتفاع و حق الارتفاق – الطبعة الثانية 1993 – ص 1626 و 1627 ).





و إذا كان المستفاد مما تقدم أن حق المنتفع يشبه حق المستأجر لدرجة قد تجعل أحدهما يلتبس بالآخر ، إذ كل من المنتفع و المستأجرينتفع بشئ لا يملكه و لمدة معينة ، إلا أن الحقين يختلفان أيضاً من وجوه ، يلزم تبيانها لرفع هذا الالتباس ، و من أهمها :



1- حق المنتفع يعد حقاً عينياً ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي ، و لذلك إذا ورد الانتفاع على عقار، عد حق الانتفاع مالاً عقارياً و يصلح بالتالي أن يكون محلاً للتصرفات العقارية من بيع و هبة و رهن و يجب الشهرلهذه التصرفات عندئذ ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي حتى و لو كان وارداً على عقار، و لذلك لا يجب شهره إلا في أحوال استثنائية ، كأن يكون عقد الإيجارمبرماً لمدة أكثرمن تسع سنوات ( و العقد هنا هو الإيجار الخاضع للقانون المدني ).



2- أن حق الانتفاع ينقضي حتماً بوفاة المنتفع ، أما حق المستأجرفلا ينقضي بذلك السبب ، فيجوز أن تنتقل حقوق العقد و التزاماته إلى الخلف العام .



3- أن حق الانتفاع لا يتضمن سوى التزاماً عاماً على عاتق مالك الرقبة ، هو أن يترك صاحب حق الانتفاع ينتفع بالشئ ، أما في عقد الإيجارفإن التزام المؤجربتمكين المستأجرمن الانتفاع هو التزام إيجابي يقتضي أن يستمرالمؤجرفي تمكين المستأجرمن الانتفاع بالشئ المؤجرطوال مدة عقد الإيجار.، و لذلك فإن أهم ما يميز حق الانتفاع عن الإيجاربصفة أساسية هو أن المنتفع إنما يستفيد بالشئ محل الانتفاع دون وساطة صاحبه ، أما المستأجرفلا يتسنى له هذا الانتفاع إلا بواسطة المؤجرللشئ .



4- أن مصدرحق الانتفاع يكون سبباً من أسباب كسب الحقوق العينية عدا الميراث ، أما مصدرالإيجارفهو دائماً العقد .



5- أن حق الانتفاع قد يكون بعوض أوبدونه ، أما الإيجارفيعتبرمن المعاوضات .



و إذا ثار اللبس في بعض الأحيان عما إذا كنا بصدد إيجار أو بصدد حق انتفاع ، فالعبرة بقصد المتعاقدين ، و يستدل على هذا القصد من ظروف العقد و أحكامه و طبيعة المعاملة .



( يراجع مشكوراً : الوسيط في شرح القانون المدني – للسنهوري باشا – الجزء السادس – المجلد الأول – الإيجار- الطبعة الثانية 1988 – ص 29 ، عقد الإيجار- د/ رمضان أبو السعود – 1992 – ص 108 و ما بعدها )





هذا ، و قد تعرضت محكمة النقض في بعض أحكامها الحديثة لبيان أهم الفروق بين حق الانتفاع و عقد الايجار، نظراً لما لاحظته من الخلط بينهما في التعامل و عدم اتخاذ الحيطة في ايضاح حقيقة العلاقة بين طرفي العقد .



فقد قضت محكمة النقض بأن :



" لما كانت المادة 558 من القانون المدني قد عرفت عقد الإيجاربأنه عقد يلتزم المؤجربمقتضاه أن يمكن المستأجرمن الانتفاع بشئ مدة معينة لقاء أجر معلوم ، فإنه قد يلتبس بعقد تقرير حق الانتفاع و مقابله ، باعتبار أن كلاً من المنتفع و المستأجرينتفع بشئ لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال ، إلا أن حق الانتفاع حق عيني يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على الشئ المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة ، في حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصي يجعل المستأجر دائناً للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة ، و القاعدة العامة أن موت المستأجرلا ينهي عقد الإيجار، بل تنتقل الحقوق و الالتزامات الناشئة عنه إلى ورثته ، و ذلك بخلاف عقد الانتفاع الذي ينتهي حتماً بموت المنتفع طبقاً للمادة 993/1 من القانون المدني حتى قبل انقضاء الأجل المعين له لما ينطوي عليه من انتقاص من حق الملكية .... ".

( الطعن رقم 4741 لسنة 71 ق – جلسة 28/4/2009 )



أشرف سعد الدين المحامي بالإسكندرية
 

wmgc

عضو مشارك
#8
ووجدت ايضا :

الطعن رقم 0184 لسنة 36 مكتب فنى 21 صفحة رقم 1097

بتاريخ 27-10-1970

الموضوع : شفعة

الموضوع الفرعي : اسباب الاخذ بالشفعة

فقرة رقم : 1

حق المستأجر على المبانى التى انشأها على العين المؤجرة لا يعدو أن يكون حقاً مصيره الحتمى إلى الزوال بإنتهاء الإيجار إذ لا يكتسب عليها حقا بوصفها مالاً ثابتاً إلا لفترة محدودة ، فلا يجوز له أن يحصل بموجب هذا الوضع على حق دائم على ملك الغير بأخذ العقار المبيع بالشفعة باعتباره جاراً مالكاً .


( الطعن رقم 184 لسنه 36 ق ، جلسة 1970/10/27 )
 

wmgc

عضو مشارك
#9
وايضا وجدت :

وعلى الرغم من هذه الفروق، إلا أن الإيجار وتقرير حق الانتفاع يتقاربان حينما يتقرر الإيجار لمدى حياة المستأجر، ففي هذا الفرض قد يلتبس حق المستأجر بحق المنتفع لأن كلاً منهما لا يورث بل ينتهي بوفاة صاحبه (المستأجر أو المنتفع). ومع ذلك يظل الفرق بين الحقين واضحاً، ويتمثل في أن الإيجار ولو كان لمدى الحياة لا يخول المستأجر حقاً عينياً، لأن طول المدة لا تأثير له على طبيعة حق المستأجر، فيبقى حقاً شخصياً مهما طالت مدة عقد الإيجار.

المصدر /

http://yaaah.ibda3.org/t2738-topic

فايه راى حضرتك بعد كل هذا الكلام واسف لازعاجك ..
 

أعلى