الحالة
موضوع مغلق

elmahraja

عضو مشارك
التسجيل
13/1/09
المشاركات
84
الإعجابات
0
#1
استشاره ايجاريه




اخى الكريم جمال بيه لى سؤال عن عين مؤجره لساكن بقصد استعمالها سكن ومكتب حيث ان المستاجر الاصلى قد ترك العين لابنته من 20 سنه لكى تتزوج بها وانهم لم يقوموا باستغلال هذا القصد بتحويلها الى مكتب او جزء منها الى مكتب بل انهم استخدموها كسكن فقط ولكن فى القانون رقم 6 لسنه 1997 فقد جاء فى اللا ئحة التنفيذيه للقانون الباب الثالث

تحديد الاجرة القانونية وزيادتها طبقا ( للمادة الثالثة ) من القانون رقم

( 6 لسنة 1997 ) بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير اغراض السكني .

مادة ( 11 ) :

مع مراعاة حكم المادة ( 14 ) من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد مادة ارجة الاماكن لغير اغراض السكني ـ التي تحكمها قوانين ايجار الاماكن ، وتخضع لقواعد تحديد الاجرة ـ سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي او مؤجرة لغير ذلك من الاغراض الاخري خلاف السكني كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والاندية الرياضية .

ولا يخرج العين من تطبيق احكام هذا الباب تغيير استعمالها الي اغراض السكني دون انفاق علي ذلك مع المؤجر .

مادة ( 12 ) :

اعتبارا من مواعيد استحقاق الاجرة التلاية ليوم 6/3/1997 :

ـ ( ثمانيةامثال ) الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل 1/1/1944 .

ـ ( خمسة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 1/1/1944 وحتي 4/11/1964 .

ـ ( اربعة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5/11/1961 وحتي 6/10/1973 .

ـ ( ثلاثة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7/10/1973 وحتي 9/9/ 1977 .

( ب ) وتزداد الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة 10/9/1977 وحتي 30/1/1966 بنسبة ( 10% )

مادة (13) :

اعتبار من موعد استحقاق الاجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام – تستحق زيارة سنوية – بصفة دورية – بنسبة (10%) من قيمة اخر اجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد – اى بعد المضاعفة واضفة الزيادات وذلك بالنسبة لجميع الاماكن المذكورة فى المادة السابقة .

مادة ( 14 ) :

لايستحق المالك سوى نصف ما ذكره فى المادتين السابقتين من امثال ونسب فى حالة الجمع فى تأخير المكان الواحد بين غرض السكنى ، وغير غرض السكنى .

فهل يحق للمؤجر مطالبه المستاجر بما جاء فى الماده 14 من امثال و نسب
هل للمالك المطالبة بذلك فهل تكون العبره بما جاء فى العقد من الاستخدام كسكن و مكتب ام العبره بحال الواقع و هى استخدامها كسكن فقط


وفى حاله استحقاق المؤجر تلك الامثال والنسب كما جاء فى المادة 14 فهل يقم بمطالبته باخر 5 سنين فقط
ماهو رايك القانونى كيف يتصرف المؤجر ان كان له حق فى ذلك وشكرا على اهتمامك
 

elmahraja

عضو مشارك
التسجيل
13/1/09
المشاركات
84
الإعجابات
0
#2

استااذىالكبير
رايت هذا الحكم ارجو من سيادتك الاطلاع عليه

الموجز:

حق المؤجر فى اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى . م 23 ق 49 لسنة 1977 وفى المادتان 19،7 ق 136 لسنة 1981 . خلو القانون المدنى وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى . أثره .لا حق للمستأجر فى إنقاص الأجرة بإرادته المنفردة العبرة بالاستعمال الوارد بالعقد دون الاستعمال الواقعى . الرجوع إلى الأجرة الأصلية . مناطه . موافقة المؤجر على قبولها واقتضائها . لا يغير من ذلك علمه وسكوته لتغيير المستأجر استعمال العين المؤجرة لغرض السكنى . علة ذلك .

القاعدة:

إذا كانت المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادتين 19،7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد خولت للمؤجر حق اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى ، ولم يرد فى قوانين إيجار الأماكن - وكذلك فى القواعد العامة فى القانون المدنى - نصوص مقابلة تخول للمستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة إذا ما غير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى ومن ثم يتعين تطبيق شروط عقد الإيجار باعتبار أن العقد- وعلى ماجرى به نص المادة 147 فقرة أولا من أن القانون المدنى - شريعة المتعاقدين فلا يجوز تعديله إلا باتفاق طرفيه ولا يحق للمستأجر بإرادته المنفردة إنقاص الأجرة وفقا لتغييره هو الاستعمال إلى غرض السكنى مرة أخرى ، ما لم يثبت أن - المؤجر قد وافق صراحة أو ضمناً إلى الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة ولا يعول فى ذلك على علمه وسكوته بتغيير المستأجر استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى مرة أخرى إذ أن حق المؤجر فى اقتضاء الأجرة المقررة للأماكن المؤجرة لغير السكن والزيادة المقررة مصدره العقد والقانون - استعمل المستأجر العين المؤجرة فى هذا الغرض أم لم يستعملها - ويكون الفيصل فى ذلك هو الاستعمال الوارد فى عقد الايجار المتفق عليه بين الطرفين بغض النظر عن الاستعمال الواقعى حتى ولو علم به المؤجر وسكت عنه ، ويضحى المناط فى الرجوع إلى الأجرة الأصلية هو بموافقة المؤجر على قبولها واقتضائها .
( المواد 7 ، 19 ق 136 لسنة 1981 و147 مدنى )
( الطعن رقم 2254 لسنة 53 ق - جلسة 1993/4/22 س 44 ع 2 ص 190 )
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
506
#3
عليكم السلام ورحمة الله
ما شاء الله عليك أخى elmahraja
مجتهد فى البحث والمعرفة . فمرحبا بك ..

وفى البدابة تأكد من أن الخلاف فى الرأى لا يفسد للود قضية .
فإنما غرضى وغرضك هو الوصول لوجه الحق فى المسئلة ..

لذا سأقول لك رأيى من واقع القوانين الموجودة وأحكام النقض
وفقه الواقع للعديد من وجهات النظر فى هذه المسئلة من جانب
رجال القضاء الجالس (القضاة) ورجال القضاء الواقف ( المحامين).
لذا :
فالفصل فى ما هو مطروح مرده الى أمرين :
الأول : اذا استعمل المستأجر المكان المؤجر كما هو موجود فى العقد
جزأ للسكن الخاص وجزء لنشاط تجارى . هنا تستحق نصف الزيادة
الموجودة بالقوانين المعدلة للقيمة الايجارية والنسب التى وردت بها ...
أما :
اذا لم يباشر المستأجر أصلا عملا تجاريا بجانب السكن منذ بدأ الايجار
فلا تستحق هذه النسب أصلا فى هذه الحالة . لعدم ممارسة نشاط تجارى
من الأصل .
لذا :
عندما تثار قضية من هذا النوع يحولها القاضى الى خبير ليعاين العين
على الطبيعة ويثبت نشاطها . ثم المستندات من الطرفين ليصل القاضى
الى حكم نهائى فى هذا الموضوع على ضوء الاعتبارين السابقين ...

وبالتوفيق يا غالى ...
 

elmahraja

عضو مشارك
التسجيل
13/1/09
المشاركات
84
الإعجابات
0
#4
اخى الفاضل اشكرك على كلامك الجميل.فردك هذا هو فصل الخطاب واشكرك لاجتهادك معى ومع اخوانى فى المنتدى وجعله الله فى ميزان حسناتك.
 

elmahraja

عضو مشارك
التسجيل
13/1/09
المشاركات
84
الإعجابات
0
#5
عندى سؤال اخر لسيادتك
هناك ورثه مستاجر ورفعت عليهم قضيه لعدم الامتداد القانونى لهم وذلك فى محل تجارى
لم استلم منهم الاجرة ويقوموا بايداعها فى المحكمه وذلك بعد انذارى بعرض الاجرة على يد محضر.
المحل به دورة ميه (حمام) وقد اعطيت هذه الوصله لفرع الميه والصرف الصحى مجامله لمورثهم دون اخذ اى مقابل لذلك.
السؤال هو
هل اخذ منهم قيمه استهلاك المياة ام لا؟ واذا اخذت استهلاك المياه عن طريق البواب
هل هذا يعتبر اعتراف منى باحقيتهم فى الامتداد ويستشهدون بذلك على اقامة علاقة ايجارية جديده بينى وبين الورثه. القضيه تحولت الى خبير ولم يبعت لنا الخبير الى الان.ماراى سيادتك فى هذا اخذ منهم قيمه الاستهلاك ام لااخذ منهم.
هل من الممكن ان اقطع هذه الوصله من المياة والصرف الصحى فهل عليها مساله قانونيه حيث انى قد مددتها بصفه وديه ودون اخذ مقابل مادى.وهؤلاء الورثه اريد ان اعلمك انهم سليطوا اللسان ويتفوهون بالفاظ قذرة عند مطالبه البواب لهم بقيمه الاستهلاك حيث ان قيمه الاستهلاك فى اخر شهرين جت 62 جنيه وهو مادفعهم الى شتمه بالفاظ خادشه للحياء.ارجو من سيادتك ان تقول لى ماذا افعل معهم.
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
506
#6
بالطبع أخى الكريم

عدم دفعهم مقابل استهلاك المياه
لك يوجب لك الحق فى قطع المياه
عنهم ...
ولكن ما دام الأمر كذلك لا تعطهم
ايصال لذلك . ولا يكون أبدا باسمهم
مادام أن هناك قضية مرفوعه بشأن
الامتداد القانونى ..........
 

elmahraja

عضو مشارك
التسجيل
13/1/09
المشاركات
84
الإعجابات
0
#7
اخى الفاضل
انا لااعطهم اى ايصال ولكنى ابعت اليهم البواب ليطالبهم بقيمه استهلاك المياة
فهل استلامى لقيمه استهلاك المياه اعترافا منى بعلاقة ايجاريه جديدة
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
506
#8
جرى العمل على أن استلامك
دليل على وجود علاقة بينكما ...
 

elmahraja

عضو مشارك
التسجيل
13/1/09
المشاركات
84
الإعجابات
0
#9
شكرا اخى الفاضل
طيب اعمل ايه فى قيمه استهلاك المياه وهى عاليه كما اوضحت لسيادتك
مااخدهاش منهم طيب ماهيه حتتراكم عليهم ومين اللى حيدفعها عنهم
هل من الممكن ان اقطع عنهم المياه ومااطالبهمش من الاصل دون ان يتخذوا اى اجراء ضدى ويادار مادخلك شر
 

elmahraja

عضو مشارك
التسجيل
13/1/09
المشاركات
84
الإعجابات
0
#10
وانت سيادتك عارف ان هذه القضيه حتطول فى المحاكم لان الخبير لسه مابعتش لينا ممكن تتركن عنده سنين وفى خلال هذه المده سيستهلكوا بمبلغ وقدره ايه الحل .
انا اسف طولت عليك
و
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
506
#11
يا أخى الكريم
فى كل الدنيا المستأجرون بيدفعوا المياه
من غير ما يخدوا ايصالات . وعلشان
كده لازم تاخذ موقف شديد يا دفع الميه
زى بقية الخلق يا إما قطع المياه عنهم ...
ويبقوا يروحوا عداد ليهم ( وطبعا هاتمنعهم )
لازم حل فورى وده من حقك .........
 

elmahraja

عضو مشارك
التسجيل
13/1/09
المشاركات
84
الإعجابات
0
#12
انا اسف على كثرة اسئلتى وانى شاكر لسيادتك.سؤال اخير هل من الممكن قطع الميه ومااطالبهمش من الاصل واريح نفسى من الكلام معاهم.
انا عارف انك زهقت منى واسف مرة اخرى.
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
506
#13
لا تقل هذا يا غالى
أستغفر الله أن أكون كما قلت .
وعموما ما دام أنه محل تجارى يمكنك
ذلك ما داموا لا يستجيبون لك .
أما اذا كان سكن فهى قضية أمن دولة !!!
تصور ............
 
الحالة
موضوع مغلق

أعلى