الحالة
موضوع مغلق

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#1
بسم الله والصلاة والسلام على رسول الله

تحية طيبة وبعد..........

سبق وان عرضت على سيادتكم مشكلة بخصوص محلات مؤجرة بعقود مفتوحة منذ عام 84 وكانت المشكلة مع ورثة العقد وفلت لكم امهم لا يريدون تحديد الوريث أو إثبات الأجرة الفعلية وهى 2000 ونحن واقعون في فئة زيادة الثلاثة أضعاف والربط في الضرائب للمحل 100 المهم تقدم لنا الورثة بالورقة الحالية وكانت كالاتى أرجو الإفادة

شرط اتفاق
محرر بين كلا من: بتاريخ ..... تاريخ جديد عام 2010


طرف أول المؤجر مدينة كذا لطاقة رقم قومى كذا

طرف ثاني

1 ابنة المستأجر الاصلى و أمها

تمهيد

حيث يستأجر الطرف الثاني بالميراث معرض كائن بملك الطرف الأول بمدينة كذا كمعرض له أربعة أبواب اثنين على الطريق العمومي واثنين على الطريق الغربي للبلد
وقد اتفق الطرفان على الاتى
أولا
يتم استقطاع جزء من المعرض عبارة عن عرض3متر في طول6متر تقريبا على الجهة الغربية وتفصل عن طريق جدار وينتفع بها الطرف الأول لنفسه سواء بسكنها أو إيجارها بشرط آلا يمارس نفس النشاط الذي يمارس في معرضهم وهو تجارة كذا وبعد ذلك يكزن وصف المعرض بباب واحد من الناحية الغربية وبابان على الطريف العمومي
ثانيا
يلتزم الطرف الأول بعدم المطالبة بزيادة في الأجرة الحالية لمدة عشر سنوات وبعد انتهاء هذة المدة تزداد الأجرة بنسبة 10%

ثالث
ا يلتزم الطرف الاول بعدم التعرض للطرف الثانى حالا او مستقبلا هو او ورثتة فى الانتفاع بالمعرض حسب وصفه السابق ولا يحق لو لة او ورثتة التعرض بأى حق او بأى شى يخالف الاتفاق.
رابعا
حرر هذا الشرط على ماسلف من امر الطرفان وللشهود ان يستشهدوا عليهم بذلك والله خير الشاهدين
خامسا
يقر الطرف لاول ان هذا الاتفاق لا يؤثر على عقد الإيجار الاصلى المؤرخ بتاريخ 1/1/1984 ولا يغير اى بند من بنود العقد ولا فى سريان مفعولة حالا او مستقبلا


الطرف الاول الطرف الثانى الشهود

+__---


هذا كله طلبوه منا حسبي الله ونعم الوكيل فما رأى سيادتكم في هذه البنود
رجاء التوضيح
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#2
استرداد جزأ من المحل شىء جميل للمؤجر
وبعد عشر سنوات تزاد الأجرة 10 %
أعتقد انه مفيد لكم الآن ... ولن تحصلوا على
مثل هذه المزايا باللجوء الى المحاكم مطلقا ....
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#3
نفطة الطرف الثانى ان تكون البنت وامها هل يجوز ومتى ينتهى عقد الايجار هل بوفاة احد الورثة ام الاثنين معا
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#4
بوفاة الاثنين معا
بوجود هذا العقد الجديد
ولابد وأن تذكروا فيه أنه
امتداد العقد اقديم المؤرخ .....
وتحتفظ بنسخة العقد القديم أيضا ..
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#5
طيب يا استاذ جمال ان نصف المنزل من ناحية الطريق العام مسجل باسم والدى وانا معى عقد بيع ابتدائى مشهر بالمحكمة بصحة توقيع بالنصف الموجود على الطريق العام والنصف الغربى الذى سيتم الاستقطاع منة مسجل باسمى وهم يضعون الطرف الاول اسم والدى فقط فأذا وقع ابى على هذا الشرط هل يكون باطل على نصفى المنزل ام يلزم ابى بنصفة المسجل باسمة مع انى معى صحة توقيع مشهر فى المحكمة بمعنى لو صح توقيع ابى هل يصبح الزاما لة على نصفة ام لا ام يصبح الزاما لى ايضا لأنى انا صاحب العقار الاصلى ام يكون الاتفاق باطل قانونا لانى انا المالك واصبح انا غير مقيد بهذة الشروط كلها حيث اننى لم اوقع على هذة الشروط وهم يريدون ابى ان يوقع مع العلم انى بالغ وغير قاصر

رجاء التوضيح ومشكور من القلب
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#6
ما دام الأمر كذلك
اذن لا بد وأن يذكر فيه اسمك باعتبارك المالك الحالى
حتى تستطيع التصرف معهم مستقبلا ...........
واذا :
قام والدك بالتوقيع فسيسرى العقد فى حقك ما لم تعترض
على ذلك ...
لذلك فعقد الايجار الصادر من غير مالك هو عقد صحيح
ما دام أنه كان بحضور المالك ودون اعتراض منه ....

لذا فهذا الأمر هو أمر شكلى لا أكثر ...............
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#7
قال لى احد المحامين بعد ان يوقع والدك وتستلم المحل ارفع دعوى مدنية ضدة لبطلان هذا الكلام لانك انت المالك الحقيقى وفى القانون لايجوز لاحد ان يبيع او يتصرف فى ملك الغير بشروط واتفاقات اخرى
مع العلم ان النصف المسجل مؤجر منى انا وموقع انا على العقود فكيف يسير على كلام كتبة شخص لايملك هذا الجزاء اصلا

2- الجزء المشترى بصحة توقيع هل يسرى علية هذا الكلام واصبح انا ملزم بة ام لا


فما رايكم فى موضوع الدعوى التى سأرفعها على ابى لانة باع ووقع على هذا الاتفاف
وهل عذا الاتفاق يعتبر عقد جديد​
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#8
عذرا أخى :
مبدأ الخيانة واستغلال جهل الناس أنا أرفضه
نهائيا وأبتعد عنه بالكلية والحمد لله ....
وأدعوك أن تكون كذلك .. " فالمؤمنون عند شروطهم "
وبالفرض حتى لو عملت ذلك فالقانون يمكن المستأجر من
اثبات واقعة التأجير بكافة طرق الاثبات :

في التزامات المؤجر والمستأجر
مادة 24
اعتبار من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الايجار كتابة ويجب اثبات تاريخها بمامورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة .
ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبني او وحدة ، ان يثبت في عقد الايجار تاريخ ورقم وجهه اصدار ترخيص البناء ومقدار الاجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة ( 11 ) من هذا القانون .
ويجوز للمستأجر اثبات واقعة التاجير وجيمع شروط العقد بكافة طرق الاثبات .

مع ملاحظة :
أن الامتداد القانونى لهم واقع بقوة القانون !!!!
بدون هذا العقد الأخير أصلا . لذا فالايجار سارى
فى حق والدك أصلا وفى حقك باعتبارك خلف خاص
لوالدك كمشترى من الوالد ....
اذن فى جميع الأحوال فلن تستطيع أن تخرجهم من
المحل . لا برفع دعوى ضد والدك ولا بعدم تحرير
عقد جديد ............
هذا ما أعلمه عن هذه المشكلة حتى الآن ...

وبالتوفيق يا غالى
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#9
قال لى احد المحامين بعد ان يوقع والدك وتستلم المحل ارفع دعوى مدنية ضدة لبطلان هذا الكلام لانك انت المالك الحقيقى وفى القانون لايجوز لاحد ان يبيع او يتصرف فى ملك الغير بشروط واتفاقات اخرى​


معلومة أخيرة :

حتى ولو اخذت حكم ببطلان العقد الجديد
فلن تستطيع إخراجهم لأن عقدهم القديم
ممتد بقوة القانون أصلا بكامل المساحة ..
وبالتالى يتضح لك أن نصيحة المحامى
برفع دعوى بطلان هى أصلا باطلة (النصيحة) .
كذلك باطلة لأننا نتكلم عن قوانين ايجار الأماكن
(القوانين الاستثنائية) وليس عن القانون المدنى !!! .
كذلك : (ولا تغضب منى ) فأنت ليست لك صفة أصلا
فى هذا الموضوع !!!
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#10
استاذ جمال يبدو انك فهمتنى خطاء اسأ لله الايوقعنى فى اى حرام وجزاك الله خير لكن هناك بعض النقاط يجب ان تفهمها


عندما مات المؤجر جئت لهم وقلت يا جماعة احما محتاجين نعرف مين وريث العقد فرفضوا ثم قالوا بنتة وهى اصلا ليست ابنتة بل تبنها واسما باسمة ولم يكن له اولاد وهذا حرام . ولم ترث فى ملك هذا الرجل شىء لانها ليست ابنتة بناء على رغبة الورثة الا الام التى ترى انها ابنتا حقا .
وبعدين قلنا لهم احنا محتاجين نعرف الوريث ضرورى فظلو يماطلو حتى انتهوا من تقسيم التركة والبنت لم تأخذ منها شىء
وبعدها طلبنا منهم وديا محل نظير انزال جزء من الايجار وان تكون الوالدة هى الوريثة فوافقوا ولكن بالشروط التى ترها فى شرط الاتفاق وان تكون البنت والام وريثة الاثنين اليس ظلم ان تورثها الام عقد الايجار وهى لم ترث اصلا فى الثروة الخاصة لوالدها بالتبنى ان ترث هى وامها العقد فقلت لهم واحدة فقط الام او البنت فرفضوا المهم اتفقنا على ان ناخذ المحل وننزل ربع الايجار العام للمحلات ولكن بشروطهم المجحفة التى رايتها ولا يريدون ان يثبتو مبلغ الايجار اصلا ويطالبون بعدم المطالبة بأى زيادة لمدة عشر سنوات ثم تزيد عشرة فى % كل ثلاث سنوات ولايحددوا مبلغ الايجار كما ترى فى فى شرط الاتفاق البند الثانى ويقولون لو اثبت المبلغ لاصبح عقدايجار جديد كما ترى فى شرط الاتفاق لا يوجد شىء فى صالحنا سوى اننا سنأخذ محل ولكن كان خطأهم بذكر اسم الوالد فقط وحاولت معهم كثير لكى اسقط اسم الام او البنت لكى يكون احدهم الوريث فا كتشفت ان الام تخشى ان تضع البنت فتخرجها البنت من المعرض وفى نفس الوقت تخشى ان تضع نفسها كوريثة فتموت ونأخذ المحلات حتى حقنا لاتريد ان نأخذة فما ذنبنا فى هذا .............



ها انت اصبحت تعرف كل شىء تقريبا

لى عدة اسءلة برجاء توضيحها

1- هل يجوز لهم اجبارى على ان يكو هناك اتنين ورثة بدلا من واحد قانونا
2- ما الضرر العائد على وعلى عقد الايجار فى حال قبول هذه الورقة
3- هل لو اصروا على توريث عقد الايجار للبنت يجوز لى ان اطعن فى نسبها واطالب ان تكون الام هى الوريثة
4- هل لو وقع ابى فعلا على الورقة اكون ملزم قانونا بما فيها فى نصفى المسجل باسمى مع انى انا المؤجر لهم فى عقد الايجار
5- كيف يتم احتسا ب الزيادة ثلاثة امثال هل بالاجره المثبتة فى العقد ام ربط الضرائب
6- اذا لم اتفق معهم فما هى القاشايا التى ممكن ان ارفعها لاثبات الوريث والثلاثة امثال


اسف للاطالة

رجاء التوضيح
مشكور من القلب
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#11
الحمد لله أن أزلت هذا المفهوم من صدرى يا غالى !!!
ورزقك الله الرزق الحلال الطيب . اللهم آمين ........

أخى الكريم

أرى من الأفضل لك أن تأخذ هذا الجزأ من المحل
فهو أفضل لك وخير من أى زيادة يمكن أن تعود
عليك من القيمة الايجارية .
خاصة :
وأن الأجرة التى تطبق عليها الزيادات مختلف عليها
فى المحاكم فالبعض يرى أنها الأجرة القانونية والمقدرة
لها اللجنة -اذا كان للمحل قرار لجنة - أو الأجرة المثبته
فى العوايد ... وهذا واقع ويطبق فعلا .....
أو الأجرة المثبوته فى العقد اذا لم تكن العين محدد لها أجرة
قانونية من قبل .........
1- لذا فالقانون نفسه أعطى الحق للورثة كلهم أن يكون لهم امتداد قانونى .
2-الضرر يتمثل فى الزيادات فقط ( وأنت أخذت بدل الزيادات -جزأ من المحل).
3-لا يجوز لك الطعن فى نسب البنت ..
4-نعم تكون ملزم بما فيها- مادام لا يوجد حوالة حق وغقدك غير مسجل رسميا فى الشهر العقارى .
5-سبق الاجابة عنه .
6-اذا لم يتم الاتفاق بينكما فالأمر يرجع الى تاريخ انشاء المبنى والقيمة الايجارية للعين .
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#12
بالنسبة للسؤال الخامس قلت سابقا لو الاجار 100 وثلاثة امثال تكون 300 يكون المجموع 400 فقال بعضهم لا تضر 100*3=300 فايهما هو الصحيح المعمول بة علما ان الربط عندى هو 100 جنية لمحلات و30 للاخرى والزيادة10% كم سنة استمرت وبعدين 2%.​



النقطة الرابعة
العقد مسجل فى الشهر العقارى باسمى لنصف المبنى هل لو قع ابى بدلا منى اكون ملزم وانا المؤجر لهم فى عقد الايجار منذ عام 93


لو كان الضرر فى موضوع الزيادة هل لو حدث تعديلات فى القانون تسرى على العقود ام ان هذا الشرط يثبت الاجرة​


النقطة الاولى
هل حقا يورث العقد لاكثر من شخص حتى لو رفعت قضية تحيد وريث وطلبت ان تكون الام او البنت​

مع انك قلت لى فى مشاركة سابقة النص الاتى بالحرف
حق لك أن تعلم من المستفيد من الامتداد القانونى
لأن العقد سينتهى بتركه هو للعين أو الوفاة ......
والان تقول1- لذا فالقانون نفسه أعطى الحق للورثة كلهم أن يكون لهم امتداد قانونى .



اسف جدا على الاطالة
برجاء المساعدة​
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#13
أخى الكريم
أرجوا أن تتريث فى ذلك للآتى :
اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 قررت الآتى :
سادسا : الاجرة القانونية الحالية
اخر اجرة استحقت قبل 27/3/1997 – محسوبة وفقا لما يلى :
1- التحديد الوارد فى قوانين ايجار الاماكن – كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه – وذلك بالنسبة للاماكن التى انشئت . وتم تاجيرها او شغلها حتى 5/11/1961 ولم يخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الاجرة منذ العمل بالقانون رقم (46 لسنة 1962) المشار اليه.
2- تقدير لجان تحديد الاجرة الذى صار نهائيا – طعن عليه او لم يطعن – وذلك بالنسبة للاماكن التى خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم (136 لسنة 1981) المشار اليه الذى سرى على الاماكن المرخص فى اقامتها اعتبارا من 31/7/1981.
3- فى جميع الاحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن , بما فى ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها فى المادة فى المادة (7) من القانون رقم (136 /1981) المشار اليه.
4- تحديد مالك المبنى للاجرة طبقا لاسس القانون رقم (136 لسنة 1981) المذكور – الذى ارتضاه المستاجر , او على تظلمه وصار التعديل نهائيا مع مراعاة حق المالك فى زيادة الاجرة القانونية بنسبة (50 %) نظير التغيير الكلى وبنصف هذه النسبة نظير التغيير الجزئى – لاستعمال العين الى غير اغراض السكنى بالنسبة لوحدات ثلث مساحة مبانى العقار – المرخص فى اقامته لاغراض السكنى – وهو القدر الذى ترك للمالك حرية تاجيره خاليا لغير اغراض السكنى , وذلك عملا (بالفقرة الاولى من المادة (1), والفقرتين الاولى بند (4) والثانية من المادة (19) ) من ذلك القانون .
ولا عبرة – فى كل ما تقدم – بالاجرة الكتوبة فى عقد الايجار ايا كان تاريخ تحريره , ولا بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريية على العقارات المبينة اذا اختلفت كلتاهما مقدرا عن الاجرة القانونية وانما يعتد بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة عند زيادة الاجر المنصوص عليها فى المادة (7) من القانون رقم (136 لسنة 1981) المشار اليها . ويرجع لاجرة المثل – اذا كانت الاجرة القانونية غير معلومة.
هذه الفقرة مهمة جدا جدا جدا لأنها قد تغير أساس احتساب الأجرة
لذا وجب التنبيه عليك فى ذلك ...................
وعند اتفاقكم ستم اثبات الاتفاق بينكم
حتى ولو كان أقل من حقك قانونا ....
نعم العقد يكون لكل الورثة دون تحديد وريث معين منهم .
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#14
تاريخ انشاء المبنى عندنا فى شهر 6 عام 77 وتاريه الايجار عام 84 و93 والربط فى الضرائب 100 و30 فهل تكون الزيادة ثلاثة اضعاف
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#15
نسبة الثلاثة أمثال للأماكن المنشأة
من 7/10/1973 حتى 9/9/1977
اى ينطبق عليكم .
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#16
طيب لو تم التوقيع على شرط الاتفاق على الا يزيد الايجار عن الاجرة الحالية لمدة عشر سنوات وبعد ذلك 10%

ثم خلال هذه الفترة حدث تعديل فى قانون الايجارت للاماكن المخصصة لغير السكن هل التعديل يسرى علينا ام نكون ملزمين بالشرط
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#17
اذا حدث تغيير
فلو جاء بزيادة أكبر لك فسينفذ الاتفاق وحده .
أما اذا جاء بزيادة أقل مما يدفعه المستأجر فيحق
لهم تخفيض الزيادة الى القدر المقرر قانونا ولكن
بحكم محكمة ...........
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#18
ما هو النص الذى اضعة فى الشرط لتفادى ذلك
 

gamal gamal

محامى ومستشار قانوني
التسجيل
1/8/04
المشاركات
12,948
الإعجابات
505
#19
الاتفاق بشأن الأجرة تم الاتفاق عليه
طبقا للقوانين المعمول بها الآن واذا
صدر قانون جديد بزيادة القيمة الايجارية
يلتزم الطرفان بتطبيق هذه الزيادة أيا ما كانت
وفقا للقانون المعمول به . وعلى هذا اتفق الطرفان
التوقيع ........................... التوقيع
 

elbass

عضو مميز
التسجيل
26/3/06
المشاركات
217
الإعجابات
125
#20
يقر الطرف لاول ان هذا الاتفاق لا يؤثر على عقد الإيجار الاصلى المؤرخ بتاريخ 1/1/1984 ولا يغير اى بند من بنود العقد ولا فى سريان مفعولة حالا او مستقبلا


الا يحل هذا البندبخصوص هذة المشكلة حيث انهم لا يريدون التعديل فى الورقة
 
الحالة
موضوع مغلق

أعلى